Loop je binnenkort door een wijk met flats uit de jaren zestig, kijk dan eens omhoog. Steeds vaker staat er bovenop het bestaande dak een compleet nieuwe verdieping, soms van hout, soms van staal en glas, neergezet met een kraan in een paar dagen tijd. Het heet optoppen en het is dit najaar het gesprek van de dag in de bouwwereld. Niet omdat het nieuw is, maar omdat het eindelijk op schaal gebeurt.
Wat optoppen precies inhoudt
Optoppen betekent letterlijk wat het zegt: je zet een of meer extra woonlagen bovenop een bestaand gebouw. Dat kan een enkel rijtjeshuis zijn, maar het gebeurt vooral bij galerijflats en portiekwoningen uit de jaren zestig en zeventig. Die gebouwen zijn vaak stevig genoeg gebouwd om extra gewicht te dragen, en juist daar zit de winst: je hoeft geen nieuwe grond te vinden, je bouwt gewoon een verdieping bovenop wat er al staat.
Een goed voorbeeld staat in Leidschendam: architectenbureau Studio Schaeffer zette drie galerijflats aan het Prins Hendrikplein een extra bouwlaag op, goed voor twintig nieuwe woningen, zonder dat er een vierkante meter grond bij kwam. In Rotterdam gebeurde iets vergelijkbaars bij woongebouw De Klapwiek. Het gaat dus niet om een incidenteel experiment, maar om een bouwmethode die steeds vaker wordt herhaald.
Waarom dit nu opeens overal opduikt
De aanleiding is simpel: Nederland moet tot 2030 nog ongeveer 981.000 woningen bijbouwen en bouwgrond is schaars en duur. Optoppen omzeilt dat probleem, want je bouwt op plekken waar al een fundering, een riolering en een aansluiting op het net liggen. Volgens de landelijke aanpak optoppen van het ministerie van Binnenlandse Zaken is er alleen al in Zuid-Holland ruimte voor 29.000 woningen bovenop bestaande gebouwen, en wil de provincie Gelderland er voor 2030 12.000 realiseren. Landelijk gaat het potentieel richting de 100.000 woningen.
Wil je meer weten over hoe leegstaande gebouwen worden herbestemd? Lees ook ons artikel over de ombouw van kantoren tot woningen, waar een vergelijkbaar probleem speelt: goede bedoelingen die vastlopen in regelgeving en tegenvallende financiering.
Toch is niet iedereen blij. De NOS berichtte al over een Amsterdams optopproject waarbij bestaande bewoners vooral overlast ervoeren tijdens de bouw, terwijl de nieuwe appartementen op het dak weinig voordeel opleverden voor de mensen die er al woonden. Ontwikkelaars lossen dat inmiddels vaker op door een deel van de opbrengst te gebruiken voor renovatie en verduurzaming van de bestaande verdiepingen.
Wat het kost en hoe lang het duurt
Voor een los huis reken je op 20.000 tot 100.000 euro, afhankelijk van het type dak, de afmetingen en de afwerking. Een dakopbouw op een plat dak is meestal een stuk voordeliger dan het vervangen van een compleet schuin dak. Bij een opbouw van twintig vierkante meter kom je al snel uit op 1.100 tot 1.900 euro per vierkante meter, dus reken op ongeveer 22.000 tot 38.000 euro voor de constructie alleen. Laat je alles door een aannemer afwerken, dan loopt dat bedrag richting de 50.000 euro.
Doe je het samen met de buren, dan wordt het opeens interessanter: de vaste kosten voor kraan, ontwerp en vergunning zijn voor vijf woningen nauwelijks hoger dan voor één, waardoor de prijs per woning flink daalt. Dat verklaart waarom optoppen vooral bij woningcorporaties aanslaat, die in één keer een hele galerij aanpakken in plaats van losse huizen.
Reken ook op tijd. Een vergunning aanvragen kost al snel acht tot twaalf weken, en dat is exclusief de voorbereiding en de verplichte constructieberekening. Sinds de Omgevingswet moet je plan passen binnen het omgevingsplan, en gemeenten toetsen streng op daglicht, brandveiligheid en de uitstraling van de gevel.
Waar je op moet letten voordat je begint
Niet elk huis is geschikt. Het bestaande gebouw moet het extra gewicht kunnen dragen, en dat is precies waarom vooral naoorlogse flats met een stevige betonconstructie in aanmerking komen. Verder spelen een paar praktische knelpunten mee die je makkelijk over het hoofd ziet:
- Ventilatie en rookgasafvoer moeten opnieuw worden aangelegd als schoorstenen in de weg zitten
- Geluidsisolatie tussen de oude en nieuwe verdieping is cruciaal, anders hoor je elke voetstap
- De waterdruk op de bovenste verdiepingen kan tegenvallen zodra het gebouw hoger wordt
- Netcongestie speelt ook hier: extra woningen betekenen een zwaardere elektra-aansluiting
Combineer je de opbouw met een renovatie van de gevel, dan kun je meteen isoleren en verduurzamen. Dat sluit mooi aan bij een trend die we eerder beschreven: gevels die meer doen dan alleen beschermen tegen de regen. En gebruik je bij de opbouw gesloopt materiaal, dan hoef je niet alles nieuw te kopen: net als bij de opmars van sloopstenen in verbouwingen wordt hergebruik ook bij optoppen steeds normaler.
Wat dit betekent voor jouw eigen huis
Woon je in een rijtjeshuis of portiekflat uit de jaren zestig of zeventig, dan is de kans groot dat optoppen ook voor jouw pand een reële optie is, zeker als de buren meedoen. Informeer bij de gemeente naar het omgevingsplan voordat je een architect inschakelt, dat scheelt een hoop tijd en teleurstelling. En reken niet op een koopje: optoppen levert vooral rendement op als je het slim combineert met renovatie, isolatie en een paar buren die net zo enthousiast zijn als jij.